심지어 그 단단한 강남 마저도 하락세를 면치 못했다.

2019년 1~2Q에도 주택 부동산 가격은 하락했었다.

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오래 전(?) 일이라 잘 화자되지 않는 것 같은데, 2019년 1월부터 5월까지 서울을 포함한 주요 지역의 주택 부동산 가격은 하락했었다. 심지어 그 단단한 강남 마저도 하락세를 면치 못했다.

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당시 우리나라의 주택 가격 하락 원인은 아마도 미중 무역분쟁과 헬리오시티 입주가 원인이었을 거다. 당시에도 미국의 기준금리가 꾸준히 올라갔었는데, 지금과는 분위기가 달랐다. 완전고용 상태에서 천천히 금리를 올려가는 분위기였고, 금리 인상기에도 주가는 꾸준히 상승했었다.

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그러다가 미중 무역분쟁이 크게 터지면서 주식 시장이 급락했었는데, 그럼에도 기준금리를 곧바로 내리지는 않았다. Fed가 기준금리를 내린 시점은 미국의 GDP 성장률이 뚜렷하게 둔화된 이후였다.

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그 시기, 우리나라에서 주택 가격 하락은 2018년 9.13. 규제의 결과라고 표현하는 사람도 적지 않았다. 9.13. 규제는 종합부동산세 인상 및 과세대상 확대, LTV & DTI 40% 규제, 다주택자 담보대출 금지, 그리고 주택임대사업자 등록 규제가 이루어졌다.

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당시엔 너무 강력한 규제로 여겨져서 시장이 그로기 상태로 접어들었는데, 지금 보면 참 솜털같은 규제였다.

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이 때 즈음, 주택 부동산 전망을 묻는 분들도 늘어났다. 정책 규제가 효과를 발휘한다는 인식과 함께 부동산 가격 대세 하락인지 묻는 분도 종종 계셨다. 나는 그럴 때 마다 '지금이 기회같다'고 말씀드렸다. 물론 말만 한 건 아니고, skin-in-the-game을 했다. 도저히 안 살 수가 없었다.

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그 뒤엔 어떻게 되었을까? 2019년 7월, 서울 몇몇 지역에서 20% 이상 상승한 가격으로 거래가 튀어 오르기 시작했다. 그리고 같은 해 9월에는 거의 폭등이었다. 지표 상으로는 완만하게 보일 수 있지만, 체감하는 가격 상승폭은 '폭등'이라는 말 외에는 설명이 불가능했다. 6억 짜리 집이 한달 지나면 9억이 되던 시기였다. 그러니 2019년 12.16. 규제가 초월적으로 강하게 나왔던 거다.

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15억 이상 주택 담보대출 금지 및 원본을 훼손하는 보유세(=중국처럼 부동산을 기한을 가진 임대로 보도록..)가 이때 등장했다. 지금 봐도 이 정책은 너무 과했는데, 반대로 보면 이렇게 강한 규제가 나올 정도로 당시 가격 폭등 규모가 무서울 정도로 컸다. 나 또한 가격 오르는 데서 공포를 느낄 정도였다.

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이 시기의 주택 가격 상승 동력은 무엇이었을까? 나는 아마도 미중 무역분쟁이 조금씩 풀려나가며 우리나라 기업의 이익이 증가하여 임금 상승으로 연결되는 것, 그리고 미국 기준금리 인하와 함께 유동성이 공급된 것, 그리고 헬리오시티를 마지막으로 대규모 입주장의 막을 내린 것이 원인이었다고 생각한다.

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주택 부동산의 가격은 인근 기업의 인덱스와 유사하다. 기업의 여건이 좋아지면 그 기업에 출퇴근할 수 있는 지역의 주택 부동산 가격이 오른다.

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여건이 나빠지면 가격이 내린다. 임금의 영향이 크단 거다. 강남과 같은 지역은 몇몇 기업이 사라지더라도 그 자리에 새로운 기업이 들어온다. 그러니 가격이 그렇게 탄탄한 것이다. 지방은 소수의 기업이 지역 경제활동을 이끌어 나간다.

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그래서 그 기업의 업황에 따라 가격의 흔들림이 발생한다. 물론 지방 부동산은 노이즈가 많아서, 투자 수요로 인한 유동성 공급/축소가 가격 흔들림을 강화시키는 경우도 많다.

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지금 우리나라 주택 부동산 가격이 흔들리는 이유 중에서는 아마도기업 실적 부진 탓이 클 것이라 생각한다. 기준금리는 다른 이야기다.

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상업용 부동산은 기준금리가 중요하겠지만, 주택 부동산은 기준금리 영향을 적게 받는다.

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우리나라 기업 실적은 충분히 잘 회복할 거라 생각하기에, 우리나라의 주택 부동산 가격 또한 걱정할 필요는 없어 보인다. 물론 지금 이런 말 해 봐야 '떨어지는 칼날 잡으라는 거냐'며 좋은 소리 하나 못 듣겠지만.

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돈의 심리학에서는 유년기와 청년기에 경험한 시장의 인식이 평생 간다고 말한다. 부동산 시장에서도 비슷하다고 느낀다.

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이런저런 의견을 듣다 보면, 화자의 강렬한 과거 기억이 현재 상황을 가늠하는 데 큰 영향을 주고 있다는 걸 느낀다.

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요즈음의 부동산 시장 전망도 이런 영향이 적잖이 작용하는 것 같다. 인터넷에서 전망을 이야기하는 사람들이 참 많은데, 읽는 분들이 이런 걸 감안해서 보시면 어떨까 싶은 생각. 물론 내 글 또한 예외가 아니다.

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